房价越调控越涨的原因 揭秘为什么房价越调控越涨

作者:滚动新闻
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发布时间:2014-01-19 07:56:06
来源:新闻

近几年来房价越调控越涨的原因 揭秘为什么房价越调控越涨,我国大中城市的房价飞速上涨。2009年从年初到年底,北京市的房价翻了一番。2010年,中国的房价继续快速上涨。为了调控房价,政府出台了两轮调控。面对政府的调控,老百姓观望了一段时间之后,发现房价依然在涨,于是在2011年初在一些城市出现了抢购风。从2010年12月到2011年1月,仅一个月时间,北京市的房价就上涨了10%。
实际上,中国的房价上涨已经持续了好几年。每次政府声色俱厉、信誓旦旦的宣称要调控房价之后,房价都会以更快的速度上涨。住房市场出现了“越调越涨”、甚至“越调越大涨”的局面。为什么会如此?
一、出口导向型的增长方式
要说中国房价的上涨,主要原因之一是出口导向型的增长方式。长期以来,我国依靠出口来拉动经济增长,结果导致了巨额的贸易顺差。贸易顺差加上大量引进外资,导致中国的外汇储备大幅度增加。中国的外汇储备从1978年的1.67亿美元增加到2010年底的28473亿美元,增长了17050倍,年均增长率为30.4%,比泰国金融危机前外汇储备的增长率还高1.4个百分点。
 外汇流入导致人民币的大量发行。外汇进入中国,必须换成人民币才能在中国流通,因此外汇最终流到了中央银行的口袋里,与此相应,人民币从中央银行流到了老百姓的口袋里,这就导致了人民币的大量发行。近年来,外汇流入已经成为我国中央银行投放基础货币的唯一途径。在2001年,外汇占款占基础货币的比例为43%左右,2006年初这一比例超过100%,此后这一比例继续上升,最高时达到129%,目前维持在120%左右。这意味着我国的基础货币完全是由购买外汇投放的,不仅如此,中央银行还得通过其他途径回收因购买外汇投放的部分基础货币。
与此相应,中国的M2也从1990年末的15293亿元增长到2010年末的725852亿元,年均增长率为18.4%。从2000年到2010年底,北京的房价已经增加了10倍以上,跟泰国金融危机爆发前几年的增幅相当。
货币的扩张必然导致物价的上涨,房价就成为物价上涨的排头兵。
二、土地财政
目前地方政府政绩的主要指标是经济发展状况。而要发展经济,就得有资金。资金从何而来?正常情况下,地方政府可能的资金来源方向有两个。一是税收,二是借贷。目前中国政府对地方政府借债的限制很严格,至少明面上不允许地方政府借债。而在目前的财税体制下,地方政府的税收太低,不足以支持地方政府发展经济、提高自己政绩的目的,于是只好寻找别的财源,这就导致了“土地财政”的出现。
“土地财政”收入实际上也是一种税收,是地方政府对土地所有者的一种税收。政府通过垄断土地的买卖,低价从土地所有者手中征走土地,再高价卖给开发商,这就强行征走了土地销售收入的一部分。如果这个的土地买卖由市场来协调,就不需要政府介入,政府自然也就没有了这笔卖地收入。为了这笔收入,政府就必须采取各种手段保证自己对土地买卖的双重垄断权。
仅有这个财源还不够,政府还得设法把这种收入最大化。于是就导致地价越来越高,地价纪录连连被破。房价越高,地价就越高,因此房价上涨是符合地方政府的利益的。这就出现了“地价”和“房价”轮番上升的局面。北京最近的一笔拍卖导致光买地成本就达到了每平方米近3万元。
到现在,建安成本已经不到北京房价的10%,北京市的住房生产成本绝大部分是别的成本。这就是北京房价屡创新高的另一原因。
三、老百姓预期难改
房价越调越涨的最终的根源还是调控当局自己。调控当局既想调控房价,又不想因此影响经济增长,所以房价调控往往犹犹豫豫,左右摇摆。
人民币的过度发行是房价飞涨的主要原因之一。而要抑制人民币的过度发行,就得限制外汇流入。而在现在人民币升值的预期下,要限制外汇流入就得采取强硬手段,并加速人民币升值。但内需扩大不起来,就不敢让出口减少;不敢让出口减少,就不敢让人民币升值过快;不敢让人民币升值过快就得采取更为严厉的限制外汇流入的措施,这些限制措施偏偏跟目前经济学中流行的“全球化”、“自由化”趋势不吻合,采取起来畏首畏尾。于是人们就想了另外一个办法----人民币国际化,通过国际化,让多发的人民币流到外国去,减少国内物价上涨的压力,从而抑制房价。可惜的是人民币国际化的进程不是能够迅速实现的,其中的风险也很大,恐怕远水解不了近渴。
目前的中国经济已经被房地产绑架。在中国的总需求中,房地产投资已经占到了12%左右,而每年房地产投资的增长率约为30%左右,那就是说,中国经济每年10%的经济增长率中,有3.6个百分点是来自房地产投资,房地产投资对中国经济增长的贡献率高达36%。换句话说,如果房地产投资的增长率降到0,中国的经济增长率立马就得下滑3.6个百分点,连“保8”都成了问题。
于是,调控当局一方面怕房价过高影响社会和经济稳定,又怕房价下跌影响房地产投资,进而影响经济增长,于是就有了“抑制房价过快增长”的说法。这样我们就可以明白房价越调越涨的原因了。既然政府的目标只是让房价涨幅降下来,而不是让房价降下来,越调越涨还有什么奇怪的?甚至可以说,“越调越涨”本就是政府希望达到的目的,只不过稍微严密点说的话,政府的调控目标应该是“越调越小涨”。
问题是,“越调越小涨”能实现吗?对于老百姓来说,涨幅再小也是涨!不赶紧买房子,等房价涨上去再买吗?于是房价上涨的预期就被强化,抓紧买房就成为老百姓的普遍愿望,于是房价就不是“小涨”,而是“大涨”,这就是今年初一些城市老百姓抢购住房的原因。所以,“抑制房价过快增长”的结果就是“房价过快增长”,与调控当局的目标恰恰相反。
所以,要调控房价,目标就不能是“抑制房价过快增长”。这样的目标,结果肯定是“越调越大涨”。

 31城市房价涨幅超过10%

  去年11月,一线城市新建商品住宅价格已经连续3个月同比涨幅在20%以上,26个城市新建商品住宅价格同比涨幅达到或超过10%。此前,业界就预期12月房价仍将延续上涨趋势。

  与上年同月相比,70个大中城市中,价格下降的城市有1个,上涨的城市有69个。12月份,同比价格变动中,最高涨幅为21.9%,最低为下降2.8%。

  其中,北京上涨20.6%;上海上涨21.9%;广州上涨20.4%;深圳上涨20.3%。同时,31个城市房价涨幅超过10%。

  房价环比涨幅延续趋缓走势

  从环比看,70个大中城市新建商品住宅和二手住宅价格环比涨幅比11月份回落的城市分别有39个和36个,比11月份分别增加了7个和3个。

  此外,与上月相比,70个大中城市中,价格下降的城市有2个,持平的城市有3个,上涨的城市有65个。环比价格变动中,最高涨幅为1.1%,最低为下降1.7%。

  分城市看,北京、上海、广州、深圳4个一线城市新建商品住宅价格环比涨幅比11月份均有所回落,回落最高的是深圳,达到0.4个百分点;天津等31个二线城市环比平均涨幅比11月份回落0.1个百分点;唐山等35个三线城市环比平均涨幅比11月份回落0.2个百分点。

  解读

  多数城市未完成调控目标

  国家统计局城市司高级统计师刘建伟表示,2013年12月份,房价走势进一步趋缓,表明近期一线城市和部分二线热点城市在进一步加大房地产市场调控力度、努力增加保障性住房供应等一系列政策措施作用下,市场预期渐趋稳定。

  中原地产首席分析师张大伟分析认为,整体市场目前来看,2013年虽然出台了国五条,但除北京等个别城市外,其实绝大部分城市并未落地,所以2013年可以说是2009年后,政策相对宽松的一年。

  张大伟表示,2013年楼市成交以暴涨告终,调控政策以无效告终,12月的房价指数也是从2006年统计局公布房价指数有史以来,新建商品房住宅指数首次4个一线城市全部同比年度涨幅超过20%。70个城市的平均同比涨幅达到了9.7,也已经接近2010年初创造的历史最高值。此次首次出现69个城市全部同比上涨,均代表了2013年整体市场热度可以说是仅次于2009-2010年的爆发。

  此前,全国几十个城市公布房价调控指标,与居民收入持平。然而从涨幅看,不少城市大大超过居民收入。

  张大伟表示,年初的调控目标大部分城市都未完成,出现原因很多。年初的国五条打破市场预期,到全年的信贷政策,这些全国整体政策依然是房价上涨的主要因素。在全国地方财政依然只能依赖土地的根本制度下,地方政府也的确不太可能对房地产下重拳调控。

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